토지가격설정 방법에 관한 북한의 연구

현재 대외 공개되고 있는 북한의 학술지에서 “토지가격”이라는 용어가 처음으
로 등장한 것은 리동구(2006)라 할 수 있다. 2006년 국가예산수입항목에 “부동
산사용료”가 처음으로 등장하고 나서 부동산사용료 징수의 명분을 세우기 위해 
작성된 것으로 보이는 이 논문은 토지가격이라는 용어 대신에 “땅 같은 부동산가
격”으로 에둘러 표현하고 있다. 일반적으로 가격이라 하면 거래되는 재화의 가치
를 화폐로 표현한 것인데 “혁명의 고귀한 전취물”11)로 거래가 원천적으로 금지
된 토지에 가격이라는 용어를 붙이기가 쉽지는 않았을 것이다. 

 

기존의 사회주의 경제이론대로라면 토지는 인간의 노동이 지출되어 만들어진 것
이 아니기 때문에 가치를 가지지 않고 그래서 가격이 없는 것이 당연하다. 그렇지
만 부족한 국가예산을 확충하기 위해서는 토지사용료를 징수해야 했고 그러자면 
가격을 정해야 했기에, 리동구(2006)는 “사람들의 생활과 활동에 유용하게 쓰이
므로 상품화폐관계의 요구에 맞게 가격을 가지게 된다.”12)는 식의 주장으로 토지
가격 제정의 당위성을 강조하고 있다. 그가 제시한 북한에서의 “땅 같은 부동산
가격”의 개념은 김광길(2012)에 의해 토지의 합리적인 이용을 목적으로 하는 사
용권 양도와 관련된 “토지가격”으로 구체화 된다. 김광길(2012)은 토지가격이 
사용목적과 등급, 지역과 거리 등에 따라 서로 다르게 설정되어야 한다고 주장하
였다. 그에게 있어 토지의 사용목적, 즉 용도라고 하는 것은 북한의 토지법이 정하
는 농업토지, 주민지구토지, 산림토지, 산업토지, 수역토지, 특수토지를 말한다.

 

허진욱(2013), 허철환(2014b)에 따르면 북한에서 토지사용료 적용대상토지, 즉 토
지가격을 정해야 하는 토지에는 농업토지, 주택부지, 임야, 공업시설부지(공장 기업
소 탄광 광산 전기 체신시설 등), 서비스산업시설부지(항만 상하수도 난방 상업 급양 
편의봉사시설 등), 양어장, 양식장 등 거의 모든 토지가 포함된다.

 

한편, 토지가격 제정과 관련한 방법론적인 문제는 허철환(2014a) 및 허철환
(2015)에서 비교적 상세히 논의되고 있는데, 기본적인 원칙은 농업토지가격을 먼
저 정하고 그것을 기준으로 다른 토지가격을 정해야 한다는 것이다. 농업토지가격
은 농업토지로부터 얻은 수입에서 생산원가와 생산축적금을 뺀 나머지 부분을 토

지사용료로 보고 이 토지사용료에 사용기간(50년)과 지목별·등급별 계수를 곱한 
것으로 정한다. 일반적으로 사용되는 토지가치 평가방법의 하나인 수익법과 유사
하지만, 할인율을 이용하여 현재가치로 환산하는 과정이 없다. 산업토지, 주민지
구토지, 산림토지, 수역토지, 특수토지의 가격은 농업토지의 평균가격에 기초하여 
기준가격을 정한 다음 지역적 위치와 용도별 계수를 곱하는 방식으로 정할 것을 
제안하고 있다. 산업토지의 가격은 농업토지를 산업토지로 전환함으로써 얻어지는 
순소득을 기준가격으로 하고 거기에 토지의 위치, 사회간접자본을 비롯한 주위의 
환경조건을 고려하여 설정하는 것이 합리적이라고 주장한다. 주민지구토지에 대해
서는 북한의 지역별 토지등급 구분체계에 따라 가격을 차등 설정할 것을 제안하고 
있는데 이에 따르면 북한의 지역별 토지등급구분은 평양시를 1부류, 도소재지를 2
부류, 군소재지를 3부류로 하고 1부류에 속하는 평양시는 구역, 군에 따라 5개 등
급으로, 2부류, 3부류는 각각 3개 등급으로 구분한다고 한다. 이러한 등급구분에 
따라 주민지구토지의 기준가격에 등급에 따른 계수와 상업, 금융, 호텔, 주택 등 
용도별 계수를 적용하여 주민지구토지의 가격을 정할 것을 제안하고 있다. 

 

토지의 등급과 가격을 정하는 방법에 대해서는 김영도(2010), 박경일·김영민
(2009)에서 찾아볼 수 있다. 김영도(2010)는 공장, 기업소와 같은 산업시설부지의 
등급을 정함에 있어서 요인별 기준치를 정하고 정해진 기준치로부터의 거리에 따
라 구간을 나누어 등급을 정하는 방식을 소개한다. 여기서 등급을 결정하는 요인
으로 경사도, 인접도로 수, 도로 폭, 철도역까지의 거리, 주요 항, 부두까지의 거
리, 1급도로까지의 거리, 발전시설까지의 거리, 산업밀집도, 도심거리 등을 포함한 
16개의 지표를 사용하고 있다. 실험적으로 5개의 공장, 기업소 부지에 대해 각 지
표들의 기준치로부터의 거리가 가까운 순으로 4개의 등급으로 분류하였다. 단, 기
준치를 어떤 원리에 의해 정하는지에 대한 설명은 없다. 박경일·김영민(2009)에
서는 상업지역 토지의 가격평가모형을 소개한다. 여기서는 투입된 자금과 인력, 토
지등급을 독립변수로 하고 상업이윤을 종속변수로 하는 생산함수를 이용하여 등급
별 소득을 구하고 그 소득으로부터 토지등급별 상대가격 비율을 구하는 방식으로 
46개 상업부문의 자료를 이용한 회귀분석을 통해 토지등급별 상대가격을 도출하고 
있다. 그러나 상업토지의 등급이 어떤 원리에 의해 정해졌는지에 대한 설명은 없
다.